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 咨询标题:买二手房如何才受法律保护?

咨询发布者:

所在地区:湖南-长沙

  我和老公看中了一套二手房,准备买下来。本来买二手房手续就比较麻烦,加上这套房子背景比较复杂,我们不知如何拟定买房合同才能一次搞清确保往后没有麻烦,请各位律师帮帮忙!!
  房子是老公单位的,说是单位的房也不完全正确。这批房一共只有两栋,因为上面有高压线的影响两栋房都不高,一栋四层,一栋五层,周围都是两层的老房,这两栋房没有围墙、没有保安系统、没有停车间、没有绿化面积。房子的地皮是老公单位的(单位开发新产品贷款时将所有房屋地皮抵押给银行)。房子由某房产公司施工,房屋由房产公司以单位内部商品房价格向职工出售。价格比商品房低比福利房高(本单位未售完的房屋对外单位出售,外单位的购买价格比本单位略高),这就使房子的性质既不属于单位福利房也不属于商品房。
  房子是2004年底竣工的。交房时每户已经交了房款、房产证的费用、房屋维修费。但由于房产公司与办证单位发生了矛盾,房产证到现在一直没办下来。我们要买的那套房房东买了房后只把所有窗户做好了防盗窗,其它部分还是交房时的原样,房东一直没有住进去,房子在出租。现在我们与房东已协商好,我们以一个合适的价格购买房东的房子。现存在这样一些问题:
1、 房产证还没办下来,买房时房东办的所有手续都是房东的名字(最主要的是房产证上户主的名字),已入了电脑存档,当初买房时是单位代房产公司办理了各项手续并收了所有款项(房东给我们提供的所有手续只有交费项的收据单和购房合同),现在单位上已将这两栋楼的所有资料和收款都移交给了房产公司,现在要将户主的名字改过来购房合同上的很容易办但还必须通过房产公司把电脑上存档的名字改过来。问题就是现在房产证还没办下来,更改户主的名字需要什么手续,我们这种房屋转让需不需要交过户手续费。
2、 这种情况下为保护我们购买方的利益(主要是避免房屋转让后存在纠纷)在与房东拟定房屋买卖合同时应该如何拟定?哪些必须要写,怎样写合适?
3、 我们买这种二手房还应该办其它什么手续,才是合法且受法律保护的。
2006/9/29 18:17:00
 律师回复区

李炎辉律师
湖南省-长沙市
电话:13100313839
你好: 根据你所述的情况,我个人认为购买会有一定的风险,你对于房产证所代表的法律意义可能有一定的误解。其实,虽然该房的房产证没有办下来,但是第一次的交易已经完成且无法撤销,也就是说,你的这次交易不能在房产局直接将产权人名字改为你的名字,然后直接将房产证办到你的名下。你们的交易依然是二手房交易,甚至在房产证办下来以前所进行的转让也会有法律瑕疵。 因为两次交易之间的时间间隔不足五年,那么除了2.98交易契税以外,你们还需要承担5.6%的营业税,出卖人还需要承担所得税。
2006/9/29 22:36:00
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李炎辉律师
湖南省-长沙市
电话:13100313839
当然,如果你愿意承担一定的风险的话,也可以签订附条件的转让合同,将合同条款约定严密一点,多考虑一些可能发生的情况,尽量将交易风险与法律风险降低到最小。
2006/9/29 22:38:00
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彭谦律师
湖南省-长沙市
电话:13974950271
目前购买至少还有二方面的障碍:一是房屋无产权证,根据法律的规定不能买卖,虽可签定附条件转让的合同,但对你来说,风险已最大;二是现房在出租,根据买卖不破租赁的原则,你出钱后,只能收取收益,不能使用;再者,如能转让,现承租人有优先权.
2006/9/30 9:36:00
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何向前律师
湖南省-株洲市
电话:0731—225281818073391
最好去房产局查询一下,看该二手房权属是否清晰、其上是否设定抵押、是否限制交易等。
2006/10/2 0:57:00
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